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旧改将释放4万亿“红利?#20445;?#19975;科、佳兆业等?#31185;?#23384;量市场“掘金”

2019-10-16       浏?#26469;?#25968;:20

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随着国务院常务会议部署“旧改”任务以来,整个房地产行业针对存量市场改造升级进行更加热?#19994;?#25506;讨。

近期,在广州(楼盘)、上海(楼盘)、深圳(楼盘)等城市推出的旧改地块,更是得到众多规模?#31185;?#30340;热切关注。连日来,上海升龙投资集团164亿元签下广州最大面积旧改项目;汇东投?#24066;?#24067;联手万科合作开发白露村旧改地块;恒大地产通过控股子公?#26087;?#22323;合胜拿下万众生活村片区城市更新地块;方圆集团(US:RADB)携手星河控股,共同拿下广州南沙区旧改项目; 时代中国(HK:01233)与广州花都横潭村达成旧改合作等等,一时间,“旧改”似乎成为了当下市场最炙手可热的“香饽饽”。

在上一轮“棚改”刚刚淡出市场之际,“旧改”新举措是否会重蹈覆辙引起房价上涨问题,也再次成为市场争论的焦点。对此,有业内人士分析,在房地产增量市场“天花板”临近的背景下,“旧改”带来的存量市场“红利?#20445;?#23545;于?#31185;?#32780;言的确是个商机,不过,从本质上来看,“旧改”重在民生,对于房价不会有直接影响。

“旧改”的到来究竟会对房地产市场带来怎样的影响?有哪些?#31185;?#24050;经闻风而至,收效又是如何?

“旧改”市场将释放4万亿投资规模?众多?#31185;?#38395;风而至

近年来,随着新型城镇化战?#20113;到?#30805;果,一二线城市逐渐由“增量新建”阶段过渡到“存量改造”阶段,代表满足人们“美好生活”、焕发城市活力的新业态,成为城市发展的重心。根据中指院最新报告显示,2016-2020年,我国城镇住宅拆迁、改造需求将达到29.33亿平方米,占总体住房需求的34.4%。

6月19日,国务院常务会议提出“加快推进城镇老旧小区改造”。文件指出:老旧小区改造涉及?#29992;?#19978;亿人,能够促进住户户内改造并带动消费。对此,有市场专家估计称,“旧改”能带动的投资总额,可能会达到4万亿。

敏锐的?#31185;?#39318;先捕捉到这一信息,且明显掀起了一阵“躁动”。近期,在广州、深圳、上海、西安(楼盘)等地,众多?#31185;?#22312;“旧改”项目上动作频频。同时,还有一些城市,以“城市更新”为名,进行着“旧改”业务的拓展。

对此,58安居客首席分析师张波对蓝鲸房产表示,对于存量为主的市场或住宅土地市场供应量明?#20113;?#32039;的城市,?#31185;?#20250;更多关注和参与城市更新项目。例如,深圳、广州是?#31185;?#21442;加城市更新最为积极的市场。

据网易房产不完全统计,截至2019年5月底,广州已有195个城中村开启相应的改造工作。截止到目前,保利地产(600048)已介入9个旧改项目,富力介入13个旧改项目。此外,万科(SZ:000002)、华润置地(HK:01109)、佳兆业(HK:01638),珠光集团、星河控股、中鼎集团、合景泰富(HK:01813)等也分别在广州签订了3―5个旧村改造项目;6月12日,深圳龙华区发布《2019年深圳市龙华区城市更新单元计划第二批计划》显示,龙华4大居住项目旧改正式立项,资料显示,中国恒大(HK:03333)、深圳金光华、伟禄集团(HK:01196)等为申报主体。

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不过,张波认为,近期国务院针对“城镇老旧小区改造”的工作部署,与曾经的大面积棚改项目不同,目前以旧改为核心的城市更新,具有更丰富的内涵。对此,易?#21451;?#31350;院智库?#34892;?#30740;究总监?#26174;?#36827;亦给予了肯定意见,他向蓝鲸房产指出,棚改是增量的市场,而旧改本质就是存量市场,所以会相应减少大拆大建,但能够带动很多配套产业发展。

江海证券发?#20339;?#25253;指出,本次城镇老旧小区改造作为基建投资的新抓手,一方面有助于增加?#34892;?#25237;?#24066;?#27714;,拓展内需促消费,另一方面又最大限度地避免了“棚改”推升房价的副作用,投资周期短见效快,且空间巨大,未来有望成为基建投?#24066;?#30340;增长点,对促进基建投资,对冲房地产投资和外贸对经济的下行压力都将带来积极意义。

今日“旧改”大不同,?#31185;?#38656;转型运营、服务“新角色”

从“旧改”概念提出的时间上看,这早已家不是什么新话题,但与“老旧改”定位有所不同的是,新的“城镇老旧小区改造”部署工作中,更细化的指出了,要对?#30333;?#25143;户内进行改造并带动消费”。

这区别于曾经的棚改项目,目前以旧改为核心的城市更新,具有更丰富的内涵。在老旧住宅?#39057;?#37325;建之外,当下,“旧改”项目更多以就地修?#27425;?#20027;,同时在业态上也更加丰富,除住宅项目外,还包含教育资源、医疗资源、养老资源等配套设施,以及更多自持为主的商业、写字楼物业。 并且,“旧改”对象也更精准的指向了存量市场。

由此来看,?#31185;?#21183;必要从地产开发角色进行切换。

在7月2日,中粮大悦城与高和共同举办的城市更新并购基金发布会上,高和资本执行合伙人苏鑫便表示,城市更新的旧改业务与传统地产开发是截然不同的,城市更新的旧改项?#31185;?#23454;是一个服务业,具有长线金融、长线产业链和长期稳定收入的“三长模式?#20445;?#22478;市更新的旧改项目不应该属于房地产,它是彻头彻尾的实业和服务业。在此背景下,?#31185;?#21183;必需要不断提升自身综合实力以?#35270;?#26032;阶段的需要。

可以看到,城市更新的旧改项目兼具了更多运营方面的逻辑,与传统?#39057;?#37325;建相比,现在的城市更新旧改业务因“出售少、租赁多”而呈现出“长线融资、长产业链、长期稳定收入”的特征。

截止到目前,市场中包括万科(SZ:000002)、佳兆业(HK:01638)、富力地产(HK:02777)、时代中国(HK:01233)等?#26174;?#28041;猎“旧改”市场的?#31185;螅?#22343;在多业态探索的同时不同?#28525;?#25552;高了自身运营能力,并取得了一定成效。例如,万科近年来便在办公楼存量资产改造中大下功夫,其中,?#26412;?#27004;盘)万科投资总额168亿元在朝阳、望京、海淀、昌平等核心商务区持有10个优质资产,总开发面积逾65万平方?#20303;?#30446;前,天竺万科?#34892;摹?#20303;总万科广场以及朝阳万科时代?#34892;?#31561;项目均已进入运营阶段。

再如,“旧改之王”佳兆业常常被各界提及的佳兆业城市广场项目,亦是旧改项目。该项目曾是全球最大圣诞树制造企业宝吉工艺厂的厂地,2012年由佳兆业纳入囊中,属于当时深圳最大的旧城改造综合体。如今,该项目已发展成为集住宅、五星级?#39057;輟?#36229;甲级写字楼、商务公寓、大型商业MALL等于一身的综合体。佳兆业董事会主席郭英成曾介绍是,佳兆业在深圳旧改项目毛利率为50%左右,广州为40%,惠州(楼盘)、中山(楼盘)此类城市则为26%左右。而这样的水平无?#19978;?#33879;高于在高周转模式下?#31185;?#30340;平均值。

对此,?#26174;?#36827;表示,城市综合体项目?#23548;?#19978;赚取的是流量资源,即对城市工作生活各类需求进行的对接,例如,TOD项目中就需要?#31185;?#25317;有更强的资源运筹能力,可以把?#25112;?#36890;系统中所产生的人流需求,进而在商业营销等方面有较好的表现。

张波建议,?#31185;?#21487;以从更新改造的初期就直接介入项目,这样可以更好的对项目的历史文脉、空间形态、游憩设施、人居环境等多方面,进行综合的改造与?#26377;?#26377;利于企业将自身优势更好整合到更新发展之?#23567;?#32780;对于城市更新的未来趋势,张波认为,一线城市市场,尤其是北上深市场的城市更新的力度将明显增强,而二线城市也将在未来5-10年逐步开始不断增强城市更新力度。

面对城市更新展现出的巨大潜力,部分龙头?#31185;?#22312;经过尝试及经验总结后,在2019年进一步加强了对城市更新项目的信心。例如,今年年初,立志要重回行业前三的保利地产(SH:600048),将旧城改造项目作为公司主要的土地拓展模式之一;2018年拿下东莞(楼盘)等大湾区核心城市诸多旧改项目的华润置业(HK:01109),继续提出看好大湾区内城市更新机会。

可以想象,未来更多规模?#31185;?#28145;度参与的“旧改?#20445;?#21183;必将为?#29992;?#26500;建更美好的?#21496;?#29615;?#24120;?#22312;为城市产业赋能的同时,也有望成为行业新的发展方向。
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