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重锤!深圳二手房价走势越来越明了

2020-02-16       浏?#26469;?#25968;:35

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双十一当天大家在闷头算淘宝打折券能省多少的时候,深圳市住建局爆出重磅消息,为深圳的购房者送上了一个大大的礼包。自11月11日起,深圳将不再按?#25214;?#21069;各区的豪宅线标准征收增值税。这意味之前既定意义的豪宅现在都成普通住宅了。-灌云房产网

新的收费标准为:容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下,持?#26032;?年的住宅,将不受成交价格限制,无须缴纳买卖差额5%的增值税。

此消息一出,对于深圳买房人是泪也有,笑也?#23567;?#31505;的是那部分正在购买或即将购买144平以下的买主和卖主,泪的是刚?#31456;?#25151;并付完增值税的那部分人。

那么此次调整后会影响深圳房地产调控政策吗?虽然深圳市住建局特别强调:深圳市仍然严格执行2016年以来的限购、限贷、限售、限价等政策。

但据时代周报报道,11月12日上午,深圳市南山区一名中介称,昨天好几个业主打电话说要涨价,一涨就涨20万。涨价的多数是以前在“豪宅线”里面的房子:总价在490万以上,面积在80、90平米左右。

下面是深圳11月6号到11月12号的二手房价格数据。由此看出深圳的二手市场在11号开始价格上调的趋势已势不可挡。

地产锐观察认为,此次政策将在一段时间内影响深圳的二手房市场,将会给深圳二手房市场带来一段时间的小阳春。但时间不会太久,?#26085;?#19968;波行情一过,深圳二手房市场还是会回到平稳健康发展的轨道上来。

现在深圳的刚需产品的价格多集中在300~1000万这个价格段,按照原来的收费标准,几乎三分之二笔交易?#23478;?#24449;收“豪宅税”。

 

此次调整后到底可以为消费者节约多少税费?举例说明,以南山区一套满2年的二手房为例,原来房主买的时候是600万,现在市场行情是1000万元,这其中的差价就是400万,如果按5%的增值税,大约是近20万元多。而在新政策实施后,这20万元的税费就不需要缴纳了,这着实是一个不小的数目。无疑减轻了刚需购买住房的部分负担。

话又说回来,此次政策到底对谁更有利呢?是卖家?还是买家?通常我们买房的时候是买家付了这部分增值税,但是现如今这么一大块蛋糕,卖?#19968;?#19981;会也插上一脚跟?#30424;?#20215;呢?地产锐观察认为是极有可能的。

以?#29575;且?#20869;人士的解读,供大家参考:

资深财经作家、“刘晓博说财经”创办人刘晓博:

交易成本一下子减少了数万乃至数十万元。深圳二手房活跃度会大幅提升,价格会有所上涨。减税的红利会被卖方、买方共同分享。

但二手房活?#23616;?#21518;,新房供不应求的局面会有所缓解。另一方面看,?#19981;?#20652;生更多的换房需求。所以,抢购新房的压力仍然较大。 由于二手房活跃度增加,政府的总税?#25214;部?#33021;会上升,不会因为减税而下降。

由于深圳住房自?#26032;始?#20302;,再加上有严格限购。所以,这次楼市的大利好主要?#22836;?#32473;了刚需、?#32435;?#22411;需求家庭,会带来一系列增量内需。买房、换房之后,紧接着就是装修、买家具、买家电等。所以,这对于深圳稳增长有正面作用。

资深地产媒体人、深圳民间买房分析师梵高先生:

这条豪宅线的调整,对于二手房市场是一个重大的利好,再刺激一下,二手房的交易恐怕又要热起来。此政策也实实在在关心在购房者的钱袋子,与?#26723;?#36141;房利率不同,购房利?#23454;慕档?#21608;期是30年,而调豪宅线是一次?#32422;?#20813;,优惠力度之大,前所未?#23567;?

此前,为了避豪宅税,很多购房者都会通过多交首付、阴阳合同的手法来规避这条豪宅线,现在完全没有必要了。而这,也可以让此前发布的“三价合一”的政策进一?#38477;?#21040;巩固,以后阴阳合同将会越来越少,网签价就是市场价,完全没有必要避税。

目前已经有业主开始预谋涨价了,因为可以少交很多的税费。所以,接下来的这周,反价的现象可能?#19981;?#39057;繁出现,房产律师有的忙了。

广东省住房政策研?#24656;行?#39318;席研究员李宇嘉:

从2015年深圳最后一次调整豪宅的标?#23478;?#21518;来看,应该?#19988;?#35843;整。但这次调整与过去相比变化非常大,首先是调整的标准发生改变,原来是按照单套总价不低于多少;现在则是以面积为标准,按照容积率不低于1.0,建筑面积144平以上。

而深圳二手房的平均面积大概是不到90平米,大概是89平?#20303;?#25353;新标准,这意味着大多数的二手房都不是豪宅。如果按照总价来看,其实很多二手房都是豪宅。新政税费着实会节约很多,这个政策很明显的在激活二手房交易量,对二手房交?#36164;?#20010;巨大的刺激。

中国综合开发研究院旅游与地产研?#24656;行?#20027;任?#21619;。?

已经快四年没有对这个“豪宅税”做调整了,这是一个政策性的修补。由于2015-2016年深圳的房价暴涨,原来那些普通的住宅全部升格为豪宅,意味着一个基本的住房?#23478;?#20132;豪宅税,那是非常不合理的。调整后大幅?#26723;?#20102;购房的成本,也规范了交易和房地产市场。这对活跃未来整个房地产市场、尤其是二手房交易,有非常大的促进作用。

至于会不会刺激房价上涨,也不一定。因为毕竟二手房还有倒挂的情况,深圳的二手房交易也不平衡,有些地方交易也不是特别火,所以现在重点是激活二手房市场,这个是比较明确的。

关于最近讨论度较高的深圳GDP问题,在这个时间点出新政也不难理解。活跃二手房市场就是活跃房地产市场,活跃房地产的供需交易,就是提振深圳经济,是作为重要的一个手?#21619;?#24050;,这个是没问题的。

深圳中原董事总经理郑叔伦:

豪宅税调整对于深圳楼市算是一个非常大的利好,上一次豪宅税标准为15年出台,时至今?#25214;?#32463;大大不符合深圳住宅标准,普通住宅豪宅化非常的严重,大大打压了刚性需求。

在目?#25353;?#28608;刚需背景下,豪宅税的变动在预料之中;从新出台的标准看,取消了各区的总价限制,只对面积做了限制,非常大比例的房?#21019;?#35946;宅变为?#29031;?#22823;大刺激了144平以下,以前在豪宅线以上的住宅成交。对于?#32435;?#24615;需求来说是大利好。

上海易居房地产研究院总监严跃进:

深圳调整普通住宅标准,有助于?#26723;?#20132;易成本,对于老百姓(603883,股吧)平常自住的住房交易来说,此类成本或可?#36234;?#32422;在20万左右的水平。该政策客观上会刺激部分交易需求,近期部分购房者确实希望年底入市,预计会形成一小波市场交易高峰。需要警惕深圳市场交易反弹后,房企和房东等趁势涨价,尤其要警惕二手房的价格炒作后,一手房的价格也开始上涨。对于后续市场风险来说,后续还?#19988;?#24341;导税费政策的落实,关键还?#19988;?#20570;到房价稳定。

距离政策发?#23478;?#36807;去四天,从各平台吃?#20808;?#20247;的留言来看,深圳二手房价看涨的居多。当然也有激动不已的卖家和正准备交增值税的买家,还有心在滴血刚付完增值税的买家。

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